国有企业改制评估-千百万资产评估-评估

企业拆迁纠纷解决的难度在哪里？从客观实践的角度总结，有六方面是现在整个企业拆迁纠纷当中充分体现出来的有以下六个方面难以确定。

一，无明确法律依据。也就是说在进行征收或者拆迁的时候，没有具体相应的法律依据。若干年前就准备研究制定的《全国集体土地拆迁管理办法》，到现在也仍未出台。目前我们所依据的《土地管理法》的有些地方依然体现不了征收拆迁的补偿原则。我们都很清楚，按照《土地管理法》对耕地进行补偿没有太大影响，但是如果利用集体土地修建厂房、做养殖行业或者生产加工行业等等，此种情况下的法律依据和政策就是缺失的，这就使很多地方在解决这种企业拆迁纠纷的时候，无法提供准确的法律依据。即便可以参照相应的法律依据，但是却无法准确适用。这是一个客观现实。

*二，法律依据冲突。这种冲突主要存在于上位法和下位法之间。在《国有土地上房屋征收与补偿条例》590号令以及适用的房地产评估规范中，对一些评估方法的适用有明确的规定，比如，现在基本上适用的是四种评估方法：成本法、市场法、收益法、假设开发法，在进行单纯的土地评估交易的时候，有些也适用基准地价法。这几种方法根据法律的规定，本应合理对企业进行使用，但是各个地方在出台国有土地征收补偿办法以及暂行办法的时候，往往采用的还是成本法或者市场法，对企业的收益或者下一步造成的潜在经济损失没有进行收益法充足的量化。从这个角度来说，上位法和下位法在使用过程当中的冲突，改制资产评估，在现实生活中比比皆是。

　一、企业与征收方沟通的过程中的障碍是什么？

　　我们将其总结成为两点即：一、企业与征收方信息不对称。二、地方评估公司专业知识与企业不匹配。

　　（一）何为企业与征收方信息不对称？

　　认为不对称可以从两个方面来理解，一是：征收方不了解企业。二是：企业不了解自己。那么什么是征收方不了解企业呢？征收方不了解企业是指在与企业进行沟通时，对于企业提出的补偿价会持有一种“被宰的”的心理。这种心理的产生其根源在于征收方不了解企业，一个有影响力的企业在发展前提投入必然是非常大的，包括土地的选址、审批手续的办理、大型设备的购入等隐性工程，这其中的投入是非常巨大的。但征收方却不知道这其中的投入支出。此外，征收方不了解企业还体现在不了解企业的特殊性。有的企业是**企业，拥有*技术和**产品。这类**企业产品往往技术含量高、附加值大、拥有持续稳定的盈利能力、预期的利润较高。但这些都可能也是征收方不能深入了解到的。其次就是企业不了解自己。无论是从企业自身价值还是到企业价值评估方法，我们发现很多企业都不能对企业的价值有一个清晰的认识，很多企业对于拆迁不知道什么赔偿是法律支持的，什么赔偿是法律不支持的，罗列的项目一大堆，生怕拉下任何的细枝末节。这样在自己都不了解的情况下盲目的与征收方进行沟通，信息不对称的结果也就是必然的了。

　　（二）何为地方评估公司专业知识与企业不匹配？

　　在实践中，我们发现很多的评估公司在出具评估报告时都不能以客观、合理、科学的方式来对企业的损失进行评估。有的评估公司甚至对于评估方法的适用都是错误的。其根本原因就是地方评估公司的专业知识与企业不匹配。地方评估公司在进行评估时不能清晰地认识到企业的特殊性。在我们办理的“长春轨道交通公司菜市口改造征收项目”一案中。涉案企业多年以来在其自有的集体土地上的厂房进行生产经营，持续产生稳定、客观的利润，理应采用收益法来对其自有集体建设用地使用权和地上建筑物、装修和配套的附属设施价值进行评估，才能有效弥补其因征收所造成的损失。但评估公司却采用成本法对涉案企业进行评估，从而严重低估了该公司的价值。

　　二、面对企业拆迁，律师能帮证照齐全的企业做些什么？

　　基于以上这两个障碍，专业企业拆迁律师的介入也就成为了必然。我们帮企业的做的首先是梳理事实，为企业制定出一套具有合理事实依据和合法的法律依据的谈判方案，然后再在这个基础上确定具体的谈判内容。但是在整个过程中由于涉及利益巨大，国有企业改制评估，仅仅有谈判的方案是远远不够的，企业改制评估报告，在这个基础上，我们还需要的是有斗争手段，使这场博弈尽可能的接近于平等交易。此时我们维权律师就要对前期对项目的合法性进行调查、对企业的特殊性进行分析、分析企业在拆迁中获得的事实和法律依据、发现放大拆迁方在拆迁过程中的wei法之处、出具法律意见书。较后，通过这种博弈的过程充分的促使拆迁方和企业自身对企业的价值及其特殊性有清晰的认识，为双方构建平等的谈判地位做准备，解决双方的主要分歧使得双方签订的补偿协议符合ming法范畴意义上的双方自由意志的表示，从而为企业争取到其应得的补偿。